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廣元市城鄉規劃建設和住房保障局關于《廣元市物業管理辦法(征求意見稿)》征求意見的公告

為規范物業管理活動,維護物業管理各方的合法權益,營造安全、健康、文明、和諧的工作和居住環境,依據有關法律法規,結合我市實際,起草了《廣元市物業管理辦法(征求意見稿)》,現向社會各界公開征求意見,就有關事項公告如下: 
    1.公開征求意見時間:2018年4月27日至2018年5月14日。 
    2.有意見或建議,可以通過信件、傳真或者電子郵件等方式向廣元市城鄉規劃建設和住房保障局提出,聯系電話(傳真)0839-3261371,通訊地址廣元市利州東路612號,郵編628017,郵箱[email protected] 
    附件:《廣元市物業管理辦法(征求意見稿)》 

                              廣元市城鄉規劃建設和住房保障局

                                       2018年4月27日

附件:
 
          廣元市物業管理辦法(征求意見稿)

 

第一章  總則

第一條 為規范物業管理活動,維護物業管理各方的合法權益,營造安全、健康、文明、和諧的工作和居住環境,根據《物權法》《物業管理條例》和《四川省物業管理條例》等法律、法規,結合我市實際,制定本辦法。

第二條 廣元市行政區域內的物業管理及相關監督管理活動適用本辦法。

本辦法所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業、其他管理人按照合同約定或者業主通過自行管理等方式,對物業管理區域內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

第三條 物業管理活動遵循業主自治、依法監管相結合的原則。縣(區)人民政府及有關部門應當將物業服務行業納入本地現代服務業發展規劃,制定扶持政策,加強行業管理,提高專業化水平,促進物業服務行業發展。

第四條 廣元市城鄉規劃建設和住房保障局是本市物業管理的行政主管部門,負責對全市物業管理活動的監督指導。

縣(區)城鄉規劃建設和住房保障局、房管局(以下簡稱建設、房管部門)是本轄區物業管理的行政主管部門,負責對轄區內的物業管理活動進行管理、協調、監督和考核。

市、縣(區)工商、發改、國土資源、公安、民政、司法、財政、環保、城鄉規劃、衛生計生、稅務、城管、質監、郵政等有關部門按照各自職責,依法實施對物業管理活動的服務和監督工作。

第五條 街道辦事處(鄉、鎮人民政府)在轄區內履行以下職責:

(一)負責組織、指導、協調物業管理區域業主大會的設立和業主委員選舉、換屆,業主委員會備案;

(二)指導和督促業主大會、業主委員會依法履行職責和開展工作;

(三)協調社區建設與物業管理的關系,調解處理業主、物業使用人、業主委員會、物業服務企業在物業管理活動中的糾紛;

(四)指導和監督物業服務企業、服務項目的交接,負責對沒有物業服務的小區和業主自管小區的指導和管理;

(五)負責房屋使用安全和玻璃幕墻安全的排查工作,協助建設、房管部門對物業服務企業、業主委員會信用評價和各項創先爭優提出建議;

(六)法律、法規規定的其他職責。

第六條 街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應設立物業管理機構,并提供辦公場所、配備專人和工作經費,建立物業管理工作聯席會議制度,協調處理物業管理過程中的相關問題。

第七條 居(村)民委員會在街道辦事處(鄉、鎮人民政府)組織領導下,指定專職人員負責物業管理工作,負責對轄區內業主委員會和物業服務企業的指導和監督檢查;建立健全社區黨組織、社區居民委員會、業主委員會和物業服務企業及社區社會組織多方聯席協調機制,依法調解業主、業主委員會和物業服務企業之間的物業管理糾紛;指導和監督轄區內住宅小區業主大會、業主委員會的組建及日常運作,督促業主委員會和物業服務企業履行職責,組織業主及業主委員會制定業主公約和業主大會議事規則;對未設立業主大會、成立業主委員會的住宅小區進行代管,居(村)民委員會工作人員可兼任業主委員會主任或副主任職務;協助街道辦事處(鄉、鎮人民政府)開展物業管理有關工作。

  1. 業主、業主大會與業主委員會

    第八條 依法登記取得《房屋所有權證》或《不動產權證》的自然人、法人和非法人組織為業主。

    因買賣、贈與、繼承等法律關系已經合法占有房屋,但尚未依法辦理《房屋所有權證》或《不動產權證》的,在物業管理中享有業主權利,承擔相應義務。

    業主不得以放棄權利為由不履行義務。

    第九條 業主在物業管理活動中享有下列權利:

    (一)對物業管理區域內共有部分實施共同管理;

    (二)對共同管理的有關事項提出建議;

    (三)對需要業主共同決定的事項,行使表決權;

    (四)在物業管理活動中,享有選舉權和被選舉權;

    (五)對物業管理活動享有知情權、監督權;

    (六)監督業主大會和業主委員會的工作;

    (七)監督物業服務合同的履行;

    (八)監督專項維修資金的管理和使用;

    (九)法律、法規、規章以及管理規約、業主大會議事規則規定或者約定的其他權利。

    第十條 業主在物業管理活動中履行下列義務:

    (一)遵守法律、法規、規章及相關規定;

    (二)遵守管理規約、業主大會議事規則;

    (三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定,并承擔相應的義務;

    (四)履行物業服務合同約定的義務;

    (五)按照規定和約定交納專項維修資金、物業服務費用和其他應當由業主共同分攤的費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任;

    (六)向物業服務企業、業主委員會提供聯系地址、通訊方式;

    (七)在轉讓、出租房屋后十日內在物業服務企業進行登記;

    (八)法律、法規、規章以及管理規約、業主大會議事規則規定或者約定的其他義務。

    第十一條 業主逾期未交納物業服務費用和其他應當由業主共同分攤費用的,物業服務企業或者業主委員會應當督促業主限期交納,經催告仍不交納的,可依法提起訴訟。經訴訟確認后拒不執行的,物業服務企業可以申請人民法院強制執行,并將違約業主納入社會信用管理體系。

    第十二條 同一物業管理區域內只能設立一個業主大會。只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責;業主戶數超過一定規模的住宅小區,可以以幢、單元為單位推選業主代表,履行業主大會議事規則規定的職責。業主代表的產生程序、職責范圍、工作規范等事項應當在業主大會議事規則中明確。

    業主大會通過的決定對全體業主具有約束力。

    第十三條 建設單位應當按照《四川省物業管理條例》規定的符合召開首次業主大會條件30日內,建設單位應當向街道辦事處、鄉(鎮)人民政府書面申請成立業主大會,同時報送籌備首次業主大會會議所需的業主名冊、業主專有部分面積、建筑總面積等文件資料。

    第十四條 業主委員會是業主大會的執行機構,由業主大會選舉產生,由5至11人單數組成,任期不超過5年。委員具體數額、具體任期和選舉結果的確認應當在業主大會議事規則中明確約定。

    業主委員會應當自選舉之日起7日以內召開首次會議,推選業主委員會主任和副主任。

    主任、副主任應當由業主委員會委員推選,不經業主委員會委員推選不得擔任,具體產生辦法可以通過業主大會議事規則約定。

    第十五條 業主委員會委員必須是本物業管理區域內的業主,并符合下列資格條件:

    (一)具有完全民事行為能力,無不良信用記錄;

    (二)遵守管理規約、業主大會議事規則,模范遵守履行業主義務;

    (三)未處于法定限制被選舉權情形或未被業主大會依約限制被選舉權;

    (四)按規定和約定按時交納物業服務費用及其他應交共同分攤費用;

    (五)熱心公益事業,責任心強,公正廉潔;

    (六)具有一定組織能力;

    (七)具備必要的工作時間;

    (八)管理規約、業主大會議事規則規定的其他資格條件;

    (九)原則上年齡不得超過70周歲。

    第十六條 業主委員會不得有下列行為:

    (一)阻撓、抗拒業主大會行使職權;

    (二)弄虛作假,隱瞞事實真相,轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件資料;

    (三)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權,擅自使用業主大會或者業主委員會印章;

    (四)打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人;

    (五)未經業主大會授權選聘物業服務企業或者提高物業服務費用;

    (六)擅自動用住宅專項維修資金,侵占業主共有財產;

    (七)超越業主大會賦予的職權,侵害業主合法權益的其他行為;

    (八)法律、法規規定的其他禁止行為。

    第十七條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,到物業管理區域所在地的街道辦事處(鄉、鎮人民政府)備案。

    業主委員會任期屆滿90日前,應當召開業主大會會議進行換屆選舉。換屆選舉期間,本屆業主委員會不得組織召開業主大會會議決定選聘解聘物業服務企業、使用住宅專項維修資金等重大事項,但屬緊急動用維修資金的情況除外。

    第十八條 業主大會決定利用共有部分劃定車位、設置廣告等方式進行經營的,其獲得的收益,有約定的按照約定分配;沒有約定或者約定不明確的,按照業主專有部分占物業管理區域內建筑物總面積的比例補充專項維修資金、支付物業服務費以及業主大會或者業主委員會工作經費等。業主委員會應當定期公布經營收益的收支情況。

    業主大會決定利用共有部分進行經營的,可以委托物業服務企業代為管理,并向其支付報酬。

    第十九條 業主、業主委員會在街道辦事處(鄉、鎮人民政府)及居(村)民委員會的監督和指導下,負責做好召集業主大會選聘物業企業、監督物業服務企業履行義務、組織居民履約守法、維護居民合法權益、協助物業服務企業催繳物業費、房屋使用安全和玻璃幕墻安全排查等工作。

    第三章  物業服務管理

    第二十條 在我市行政區域內從事物業服務的物業服務企業應當在項目所在地建設、房管部門備案,并進入四川省物業服務企業信用管理信息系統。

    第二十一條 市、縣(區)建設、房管部門應當加強對物業服務企業從事物業服務活動的監督管理,指導物業服務企業按照國家有關規定和物業服務合同履行其義務,通過信用記分等方式加強對物業服務企業的信用監管,建立健全信用信息共享平臺,定期向社會公布物業服務企業信用情況,作為相關部門、行業協會對其實行激勵和懲戒的依據。

    物業服務企業年度記分低于80分的,企業主要負責人及其執(從)業人員應當由建設、房管部門或行業協會對其進行相關法律法規和信用知識再教育培訓;物業服務企業年度記分低于70分的物業服務企業進入市場參與招投標,信用權重分為0分;物業服務企業年度記分低于60分的物業服務企業,應當限制其參與招投標和比選活動,不適合物業服務的,行業主管部門可依法吊銷營業執照,并在一定范圍內進行公示。

    第二十二條 物業服務企業應當按照國家和省市的有關規定向建設、房管部門定期報送信用檔案信息、統計報表等相關資料;物業服務企業應當配合各級人民政府、居民(村民)委員會和各相關部門依法開展的各項工作;對物業區域內正在實施的裝飾裝修設嫌違法行為的,物業服務企業應當做好巡查、發現、勸阻,并及時報告城市執法管理部門,并做好配合工作。

    第二十三條 住宅物業在業主、業主大會首次選聘物業服務企業之前,建設單位應當按照相關規定選聘具有良好信用信息的物業服務企業(信用信息證明由建設、房管部門提供),提供前期物業服務,并報物業項目所在地價格主管部門核定前期物業服務收費指導價格。

    第二十四條 物業管理區域另行選聘物業服務企業的,在重新簽訂物業服務合同十五日前,由新選聘的物業服務企業向居(村)民委員會報告,居(村)民委員會應當組織原物業服務企業、業主委員會和新選聘物業服務企業進行承接查驗和資料移交。

    第二十五條 物業服務企業應當按照物業服務合同中關于安全防范的約定,健全安全防范措施,協助業主委員會或業主做好物業管理區域內房屋使用安全、玻璃幕墻的排查工作,為業主提供安全高效便捷的服務。未履行約定義務的,依法承擔相應的法律責任。

    物業管理區域內發生安全事故時,物業服務企業應當采取應急措施,并及時向有關行政管理部門報告,協助做好救助工作。

    物業服務人員在從事物業服務活動時,應當依法履行職責,不得侵害業主的合法權益。

    第二十六條 物業服務企業應當在物業管理區域顯著位置公開下列信息,并及時更新:

    (一)項目負責人基本情況、聯系方式、物業服務電話;

    (二)物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;

    (三)物業服務企業代收公共水電費的分攤情況;

    (四)電梯、消防、監控等專項設施設備及專業經營設施的維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等;

    (五)其他應當公開的信息。

    第二十七條 物業服務企業應當建立巡查、值班、回訪、崗位、檔案管理、應急處理預案等制度,并應用計算機、移動互聯網、智能化設備等現代化管理手段提高管理效率。

    第二十八條 物業服務收費標準應當遵循合理、公平、公開、質價相符的原則,由合同雙方當事人予以約定。前期物業服務和保障性住房物業服務收費標準由縣(區)價格行政主管部門根據當地實際情況制定政府指導價,并定期公布。

    第二十九條 物業服務收費標準應當保持相對穩定。有下列情形,需要調整物業服務收費標準的,物業服務企業應當與業主委員會協商,并報經業主大會同意:

    (一)公共服務產品能耗價格調整的;

    (二)業主要求物業服務內容和物業服務等級變動的;

    (三)物業管理區域內共用設施設備維修養護費用調整的;

    (四)其他政策性費用調整的。

    物業管理區域所在地縣、區價格行政主管部門應當加強物業服務收費的監督和管理。調整物業服務收費標準產生糾紛時,物業服務合同雙方當事人可以向物業管理區域所在地縣、區價格行政主管部門設立的價格認證機構申請對調價幅度的合理性進行評審。

    第三十條 建設單位在申請房屋預售許可或現房銷售前,提供價格主管部門核定的前期物業服務收費標準,參照省住房城鄉建設行政主管部門制作的示范文本,制定臨時管理規約、備案的前期物業服務合同和房屋使用說明書。

    第三十一條 已竣工驗收但尚未出售或者尚未交付的物業,物業服務費由建設單位承擔。

    建設單位與業主按照約定交付方式已交付物業的,物業服務費由業主承擔。建設單位與業主另有約定的從其約定。

    第三十二條 經業主共同決定可以對物業管理區域實施自行管理。實行自行管理的全體業主應當通過管理規約就管理事項、管理實施方式、管理責任的承擔方式等事項共同作出約定。

    第三十三條 物業服務合同期限屆滿六十日前,業主委員會應當及時組織召開業主大會會議,決定物業管理方式、服務事項和服務標準以及是否續聘或者更換物業服務企業等事項;物業服務合同期滿,未及時召開業主大會的,原物業服務企業應當按程序退出。

    第三十四條 新建住宅物業實行物業交付承接查驗制度。物業服務企業和建設單位在新建小區竣工驗收后,應當按照國家相關規定和前期物業服務合同的約定,共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

    物業承接查驗由建設單位、物業服務企業牽頭,并邀請業主代表及物業所在地縣(區)建設、房管部門參加,必要時可以邀請專業機構協助。

    第四章  物業設施設備管理

    第三十五條 新建住宅物業,建設單位應當在設計時配置具備水、電、通風、通訊、衛生、采光等使用功能,滿足物業服務用房、業主委員會議事活動用房正常辦公條件。

    第三十六條 城鄉規劃主管部門在核發建設工程規劃許可證時,應當對物業服務用房、業主委員會議事活動用房的設計指標、位置和面積進行審核;建設、房管部門在核發《商品房預售許可證》時,應當對其配置情況進行核查,并將建設情況納入竣工驗收內容;不動產登記部門在辦理首次登記時,應當注明物業服務用房、業主委員會議事活動用房房號。

    物業服務用房、業主委員會議事活動用房屬全體業主共有,分別交由物業服務企業和業主委員會無償使用。任何組織和個人不得擅自變更用途,也不得分割、轉讓、抵押。

    第三十七條 城鄉規劃主管部門應當對新建物業管理區域內配建的會所、幼兒園、車位車庫、環衛設施等配套設施的位置予以明確。

    新建住宅物業管理區域應當按照國家、行業、地方標準配置機動車、非機動車停放庫(位)及電瓶車、新能源汽車配套的充電裝置。

    第三十八條 建設單位應當邀請專業經營單位、物業服務企業或者物業咨詢機構等提前介入項目的開發建設,對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項,提出與物業管理相關的建議。

    第三十九條 新建住宅物業的公共配套設施應當具備下列條件后,建設單位方可辦理物業交付手續:

    (一)供水、供電、供氣實現三通,并安裝分戶計量表;

    (二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統;

    (三)通信管道、通信線路、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶,安全監控裝置及其他安全防范設施設備、郵政通郵設施等按規劃設計要求配置到位;

    (四)按照規劃要求完成消防供水、通道等公共消防設施建設;

    (五)按照規劃要求完成教育、衛生、交通、環衛、商業服務、物業服務和社區服務等配套設施建設;

    (六)按照規劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置;

    (七)住宅小區分期建設的,已建成的住宅區周邊場地與施工工地應設置有效隔離設施;

    (八)法律、法規規定的其他條件。

  1. 專項維修資金管理

    第四十條 住宅物業和住宅區內的非住宅物業應當交存專項維修資金。業主應當在辦理入住前,將首期專項維修資金存入專戶,尚未出售的物業專項維修資金由開發建設單位交存。

    專項維修資金用于物業管理區域內共用部位及共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造,不得挪作他用。

    物業管理區域內共用部位及共用設施設備屬于個人損壞的,其維修、更新費用由責任人承擔。

    第四十一條 未建立首期專項維修資金或者專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的,業主應當按照國家和省的相關規定、管理規約和業主大會的決定,及時補建或者再次籌集專項維修資金。業主轉讓物業時,其交存的住宅專項維修資金余額不予退還,一并轉讓給物業買受人。

        業主委員會或者受委托的物業服務企業每年至少公布一次專項維修資金的收支情況,接受業主的監督。

  2. 老舊住宅小區物業管理

    第四十二條  縣(區)人民政府應當建立老舊住宅小區長效管理機制,對配套設施設備不全的老舊住宅小區應當制定綜合改造和管理的中長期規劃和年度計劃,并安排專項資金用于老舊住宅小區的綜合改造。

    第四十三條 老舊住宅小區經專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上業主同意,可以通過業主自籌或引入社會資本等方式新建、改建小區停車配套設施。改造方案須經規劃、消防、林業等部門予以審批。

  3.  附  則

    第四十四條 違反本辦法規定的行為,按照法律法規的規定執行。

    第四十五條 本辦法由廣元市城鄉規劃建設和住房保障局負責解釋。 

    第四十六條 本辦法自2018年 月 日起施行。

     


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